【中建璞园】一休测评：朝阳豪华别墅区里的小户型洋房，能热销？

大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

基本信息

楼盘名称：璞园

开发商：中建智地（中建一局）

价格：限均价7.98万/㎡

位置：朝阳区孙河乡，东北五环外。

户型：74㎡两居、88㎡三居、94㎡三居、99㎡三居、103㎡三居、125㎡四居

容积率1.5、28栋楼、983户、4-8层住宅。

关键词

豪宅别墅区、低密度、优质国际学校扎堆、精装修、550万起步、高得房率、小户型、央企开发商、优质学校加持。

基础版优缺点分析放在文末，更多硬核内幕请留言问。

土拍时刻

朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目002、003地块由中建智地以40.4亿元竞得。

项目占地面积约6.15万平方米，总建筑面积约16.16万平方米，容积率1.5，控高18米（局部24米），项目销售指导价7.98万/㎡（±8%）。

开拍前，有中海、中建智地（一局）两家房企报名，但中海没报价，所以一局底价拿地。楼面价约4.38万元/平方米，无保障房 、无现房、无套内7090限制。

地段分析

中建璞园位于朝阳区孙河乡，东北五环外。

直线距离望京6公里，距离首都机场5公里，距离东坝5公里。

周边临近板块的位置关系如图所示。

最近的大腿，必然是望京，主流观点认为这是继国贸之后，北京的第二CBD。

围绕着望京，其实还有好多板块有产业，能提供就业机会，比如望京南边的丽都、酒仙桥、798、电子城。再比如望京北边的朝来科技园、阿里总部。

第二个大腿，还得说是东坝。朝阳官方表态定调，这是第三CBD，目前朝阳区的重中之重，虽然现状还有点荒凉，但属实也是饼最多、最密集的板块，有“北京饼王”之称。

第二三里屯、第四使馆区，这些也都是东坝大饼中的一部分。前景无限广阔，只是长路漫漫。

到这，其实也就够了。贪多嚼不烂，步大扯着蛋。

但如果您非要再找点利好，那您就自行百度一下金盏国际合作服务区吧，记住，多看几版规划。金盏国际合作服务区的名字够高级、逻辑够通顺，听起来很不错，但一休还是不想说。

大家还记得北京的自贸区吗？

其实，金盏、首都机场都是北京首批自贸区，分列璞园南北，不知道这算不算利好？

东坝这条大腿能粗成啥样？多久能抱？暂不好说，但背书的主体还是可以信任的，没别的，等吧。至于金盏嘛，暂时虚大于实。

中建璞园周边还有两个重量级邻居，贵气十足，但可惜没产业，那就是北京别墅区的天花板，顺义的中央别墅区和朝阳的孙河别墅区（也叫北京壹号别墅区）。一句话总结：不能带你致富，但能带你消费。

有人问：豪宅别墅做邻居，有啥好的？

就好比你们家旁边住着俩地主富翁，人家不会帮助你什么，甚至都不认识你。但你出去和别人说XX是自己邻居，还是能长长脸，让别人摸不清你实力，可能会给你点排面儿。

总结来说，中建璞园所在板块无饼无利好，但周围的饼可真是相当多。某种程度来说，算是把握了朝阳的现在，拥有了朝阳的未来，可进可对，不至于太差。

中建璞园四周其实单纯以荒地空地为主，只有西侧是一条马路，路对面是老牌豪宅九章别墅。

南侧不远处是民航局空管局技术中心、民航空管技术装备发展有限公司，还有金港国际赛车场、大量4S店，好像字节旗下的懂车帝app总部就在这。青云上府、朝阳壹墅、中海拾光里这三个小区就在赛车场的东侧。

金港赛车场对面，也就是璞园小区的的西南角是蟹岛度假村，面积非常大，估计很多朝阳的朋友都来这参加过婚礼。

中建璞园是这个新地块组团中的第一个项目，旁边至少还有6块住宅用地。且有规划绿地、公园、商业、幼儿园、中小学、社区、医疗、养老等配套。

交通方面，无地铁，最近的地铁站是15号线孙河站，开车需要5公里左右。

项目西侧的东苇路是中建璞园的必经之路，不管是往北去走机场高速、京密路还是往南走机场二高速，东苇路都是必须要走的。

竞品项目：朝阳壹墅、青云上府、晓风印月、龙樾合玺、和光悦府、望京云尚、和光瑞府、中海湖光玖里、北熙区、中建星光里。

竞品楼盘测评我放在文末，竞品对比、内幕缺点可后台@我，聊点单独的。

产品分析

璞园的户型面积段从74㎡两居到125㎡四居，100㎡以下的户型为主。

74㎡两居，单说“南北通透两居”这一条就已经非常有卖点了。

要知道，一般的两居都是纯南或者东西通透，南北通透两居这两年只常见于郊区项目。

璞园这户型，面宽尺寸还可以，南北都有赠送。相比于一般的朝北的卧室，这户型朝北次卧面宽更大，起码可以放一个相对长点宽点的床，但更建议还是做一个榻榻米。

明厨明卫，巨大的加分项。虽然这是改善盘的标配，但对刚需盘尤其是两居来说，真算很有诚意了，让小户型也有了尊严与体面。

88㎡三居，都是中间户，中规中矩，没啥亮点。

产品设计和前些年限竞房89三居基本长一样，只是璞园得房率会高点。

94㎡三居，边户。

在刚刚88㎡三居基础上，自然是做了优化。采光、通风都提高了很多，一句话，预算够还得买边户，居住体验真的不一样。

99㎡三居，网红户型，三面宽朝南，都是中间户。

双明卫，全明户型。户型整体通透性非常好，这个面积段还能有单独家政间，餐厅竟然还能放一张6人桌，很不错。

103㎡三居，和刚刚99㎡户型基本一样，只是103㎡是边户，大一点，且主卧套房卫生间开窗方向不一样，导致采光通风能强一个档次。

但讲真，相比99㎡户型提升的并不算多，所以，就看多少差价了。

125㎡四居，虽然不是四叶草、眼镜户型，但依然算很不错。

全明户型，通透性好，带家政间。三居基础上再次优化升级，值得花钱提高。

南向面宽尺寸优秀，北向两个房间挨在一起，这样的好处是如果家庭人口少，可以合二为一，变成三居室。

缺点总结

1、网上很多软文对“孙河别墅区”有多高级做了充分的解释，搞得好像这盘在孙河核心位置一样。包括一些官方提供的宣传资料，也是一样的思路，甚至搞出了一个“孙河生态别墅区”的概念，讲真，这孙河别墅区咱了解，但孙河生态别墅区还真是头回听说，网上也没官方资料。

2、生活配套不是特别的多，甚至可以说匮乏，有待发展。当然，我指的是咱普通老百姓能用得上的那种。比如公立学校、便民超市。

3、确实有洋房，但不是100%纯洋房，严格来说只有6层和以下的才是真正洋房。

4、中建智地，也就是一局，都说有多高端，品质有多好，但客观来说这哥们目前其实是刚需盘为主，比如房山那一大堆，高端盘其实一个交房的都还没有呢。

5、城市界面其实也就那样，别以有多美。美国豪宅别墅区棕榈树、大草地、街道特新的那些感觉都是不存在的。有的老别墅，围墙甚至都有点破败，小区里面维护虽然好，有水有湖，大片绿化，但那是人家小区内部，和你一个其他小区业主有啥关系？

6、周边一样有回迁房，还不少呢。

7、 没地铁。规划有点遥远，且得等呢。

8、 地块曾流拍多次。

9、周边新地较多，稀缺性差点意思。

10、“新豪宅组团”这一说法不准确，结合金盏那俩盘的经验，再加上这次中建带头，后续新项目估计也会尝试小户型。既然以小户型为主，你认为和豪宅搭得上边吗？

优点总结

1、中建一局属于央企开发商，世界500强第9位的中建集团的子公司，资金实力不需怀疑。而且一局的总部就在北京，这细节非常非常重要，原因不展开了。

2、中建一局是最早进入北京市场的中建系公司，第一位从建筑总包转型为真正意义上的开发商，经验最多、似乎也是最成功的中建系。品牌意识最强，起码这哥们人家有自己的产品线，有自己的体系。

3、中建一局的“宸系”产品，算是内部高端产品线。偏中式风格，这种风格当下很火，销量普遍不错。（中式理念有点类似建发，但一局没那么偏激，不执着于大门。产品分布类似懋源，都是在北京的西南部、东北部深耕，两个大对角，只是懋源产品更靠城里。资金稳健像同门师兄弟的中海，喜欢大手笔搞定一个区，中建一局在房山的占有率类似中海在石景山占有率。）

4、因为是底价拿地，楼面价才4.38万，开发商利润足。（中建宸园大约也是3.6万的缝差）

5、还得是有点手段，有点背景。人家大央企审批通过了阳台，要知道，朝阳这几年可真是不批这玩意儿啊，意味着得房率提高了太多。璞园从拿地到取证仅仅33天，快的一点不像个央企。（其中不光是效率问题，一局早就放出风要这块地了，早就开始准备了。）

6、学区可能有利好，普遍说法是人大附。甭说是分校还是怎么着，这仨字起码让购房者心情不一样，有了很多期待，事情变得不一样了。（力度可真大啊，这种诚意早点给也不至于这样啊）

7、朝阳壹墅和青云上府这俩盘在朝阳金盏，但中建璞园严格来说是朝阳孙河，还真不一样。（这俩盘吃亏就吃亏在利润小，只能往地下挖，不深说了。

8、整个板块的密度相对还是很低的，意味着人少，没那么嘈杂，清净点。相对素质也还是占优势的，邻居圈层好。

9、小板块小组团是先规划后发展，璞园是头一个项目，一般都会水涨船高。

10、京密路高架，提升交通水平。

老粉都懂，更多硬核分析，无法公开发布，会被和谐。

更深度的优缺点内幕分析，后台留言。

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还是那句话：买房是大事，一休不想随便敷衍两句，不做批量化生产，想深入聊聊或想薅羊毛的，欢迎。